Cette servitude de résidence principale doit permettre le maintien d’une population permanente sur un territoire tout au long de l’année.
Certains territoires sont en tension dans le domaine du logement qu’il soit à usage locatif ou en propriété. Des collectivités, par leur vocation touristique, doivent faire face à une augmentation importante des résidences de tourisme mais aussi à la construction de résidences secondaires. Cette situation les pénalise pour disposer d’une population stable, qui fasse vivre et animer leur territoire, tout au long de l’année.
Les conditions d’application de l’intention de la loi
Cette loi a notamment introduit un nouvel article L151-14- 1 dans le code de l’urbanisme.
Désormais, dans les zones urbaines et d’urbanisation future, le règlement d’un PLU(I) peut délimiter « des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale ».
Cette notion de construction de logements s’applique aussi aux logements nouveaux issus de « la transformation de bâtiments » qui, à l’origine était voué à une «destination autre que d’habitation»
Cette notion de résidence principale doit s’entendre au regard de l’article de 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ainsi, constitue une résidence principale, « un logement occupé au moins huit mois par an » La loi prévoit cependant des impossibilités, de respect de cette condition, liées à des obligations professionnelles, des raisons de santé ou des cas de force majeure, (…)
Toutes les communes ne sont pas dans l‘obligation de délimiter de tels secteurs. Celles qui le peuvent sont celles pour lesquelles « la taxe annuelle sur les logements vacants mentionnée à l’article 232 du code général des impôts est applicable ou lorsque les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation. »
Les conditions de mise en œuvre de cet article L151-14-1 ne ferme cependant pas la porte à une location encadrée des logements concernés.
Le propriétaire d’un logement ne pourra mettre son logement en location en tant que meublé de tourisme qu’après l’avoir déclaré. Une telle intention est soumise à déclaration préalable au titre de l’article L631-7 du code de la construction. Mais le législateur, dans l’article L324-1-1 du code du tourisme a souhaité que la location ne pourra se « faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure »
Ce seuil de cent vingt jours pourra être abaisser par délibération de l’exécutif de la collectivité « dans la limite de quatre-vingt-dix jours ».
Cette obligation de résidence principale ne pourra n’être mis en place que dans les zones urbaines des communes dotées d’un PLU(I) et considérées comme étant tendues en matière de logements.
C’est la raison pour laquelle le législateur a pris soin de préciser que pour instituer ces périmètres, les collectivités devaient être soumises à la taxe sur les logements vacants ou posséder un taux de résidence secondaire supérieur à 20%
La mise en œuvre de ce dispositif peut avoir un caractère temporaire. Il s’éteint « Lorsque le règlement est modifié et supprime un secteur soumis à l’obligation prévue au présent article, les logements concernés ne sont plus soumis à ladite obligation ».
L’obligation n’est donc plus opposable que ce soit pour les logements faisant ‘objet d’une autorisation de construire accordée après une modification ou révision du PLU(I) concerné ou que ce soit pour les logements accordés et construits lorsque l’obligation de résidence principale était applicable.
Concernant l’instauration de ces secteurs de résidence principale dans le règlement des PLU(I) et leur justification dans les orientations politiques du Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), le législateur, dans un souci de simplification des procédures a prévu que ces changements relèveraient de la modification simplifiée au titre du III de L 153-31 du code de l’urbanisme
« III.-Lorsqu’ils ont pour objet de délimiter les secteurs dans lesquels les constructions nouvelles de logements ou les logements issus de la transformation de bâtiments à destination autre que d’habitation, (….), sont à usage exclusif de résidence principale, (……), les changements (…..) et la modification des règles applicables aux zones urbaines ou à urbaniser ou aux zones naturelles, agricoles ou forestières en vue de délimiter ces secteurs » en secteurs de résidence principale « relèvent de la procédure de modification simplifiée prévue aux articles L. 153-45 à L. 153-48 »
Des moyens de coercition en cas de non-respect de la servitude
S’il est constaté qu’un bien, situé dans un secteur de résidence principale, est néanmoins loué pour un usage de location en meublé touristique de courte durée, le maire pourra s’appuyer sur l’article L481-1 du code de l’urbanisme pour sanctionner ce non-respect.
Ainsi, après avoir dressé procès-verbal d’infraction par un agent assermenté commissionné à cet effet, de ce qui constitue une « méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire », l’autorité compétente en matière d’autorisations d’urbanisme, «après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations » pourramettre en demeure prioritairement le propriétaire, mais cette démarche peut également concerner le locataire, « dans un délai qu’elle détermine, soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction, de l’aménagement, de l’installation ou des travaux en cause aux dispositions dont la méconnaissance a été constatée, soit de déposer, selon le cas, une demande d’autorisation ou une déclaration préalable » pour régulariser la situation
Des pénalités financières peuvent assortir cette mise en demeure en cas de méconnaissance des dispositions de l’article L151-14-1 du code de l’urbanisme.
Le délai de cette mise en demeure, fixée par le Maire, ne peut excéder un an.
Mais l’autorité compétente « peut proroger ce délai, pour une durée qui ne peut excéder un an, afin de tenir compte des difficultés rencontrées par l’intéressé pour s’exécuter ».
L’article L481.4 du code de l’urbanisme précise que le montant de cette astreinte est fixé par le maire. Elle ne peut pas dépasser 1000 euros par jour de retard sachant que « Le montant total des sommes résultant de cette astreinte journalière ne peut excéder 100 000 »
La coercition est renforcée par le fait que le législateur a prévu qu’«En l’absence de régularisation de la situation, l’astreinte peut être prononcée à tout moment après l’expiration du délai de mise en demeure, le cas échéant prolongé, après que l’intéressé a été invité à présenter ses observations ».
Les personnes qui exploiteront un meublé de tourisme dans un secteur identifié au PLU comme secteur de résidence principale prendra donc un gros risque face au dispositif de coercition mis en place sur le plan financier et face au prérogative accordées à l’autorité territoriale.
La servitude de résidence principale et l’instruction des autorisations du droit des sols
Le texte de loi ne modifie aucunement les articles du code de l’urbanisme relatifs au contenu des dossiers de permis de construire, de permis d’aménager ou de déclaration préalable.
Ainsi, par exemple, pour ce qui concerne les pièces à fournir pour une demande de permis de construire au titre du R431-5 du code de l’urbanisme, aucune référence n’est inscrite quant à la fourniture d’une pièce liée à l’institution de cette servitude de résidence principale.
Un instructeur aura donc des difficultés pour apprécier lors de l’instruction que cette servitude de résidence principale est réellement prise en compte et respectée dans le dossier du pétitionnaire.
L’article précise, pour assurer la connaissance de cette servitude à tout porteur de projet que « A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation prévue au présent article en porte la mention expresse ».
Le législateur aurait donc pu prévoir qu’une attestation assurant la prise en compte de cette servitude soit jointe au dossier de permis.
L’exigence d’une telle pièce aurait pu permettre également de repousser le délai d’instruction.
Seules des informations complémentaires, fournies par le bon vouloir du pétitionnaire, et sans impacter le délai d’instruction, permettront à l’instructeur de s’assurer de la prise en compte de cette servitude.
Dans le doute restera la solution du refus de permis de construire. Mais la difficulté majeure résidera dans l’argumentaire à développer pour motiver l’arrêté de refus. L’exercice risque de s’avérer délicat pour ne pas dire difficile.
Le contrôle a posteriori sur le terrain sera possible. Il faudra que les services de l’urbanisme aient le temps de le faire. On sait qu’actuellement le recrutement d’instructeur est difficile
La loi Le Meur part d’un bon sentiment. Maintenir un minimum de résidences principales dans une commune évite une désertification d’un territoire en dehors de la saison touristique.
Les élus disposent également de moyens coercitifs pour assurer le respect de cette servitude. On peut regretter cependant que le législateur n’ai pas renforcer le contrôle du respect et de la prise en compte de cette servitude dès le stade de l’instruction d’une demande d’autorisation de construire ou d’aménager.
Autre référence législative
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