Cette loi apporte des mesures de simplification dans la gestion des documents d’urbanisme et le droit des sols.
Par Eric Raimondeau – Consultant – Formateur en urbanisme
Loi adoptée le 15 octobre 2025 et transmise au Conseil Constitutionnel le 21 octobre 2025.
Loi validée par le Conseil Constitutionnel par décision n°2025-896 DC du 20 novembre 2025
Loi promulguée le 26 novembre et publiée au JORF du 27 novembre 2025.
Cette loi vise, dans un contexte économique difficile à faciliter et accélérer la construction de logements.
Pour ce faire, des mesures de simplification sont apportées aux dispositifs et outils existants par l’allègement des procédures de mise en œuvre.
Après les adaptations et dérogations des lois climat et résilience mais aussi d’autres lois (comme la loi Daubié). On assiste à une sorte de dérégularisation du droit de l’urbanisme tant les possibilités d’adaptation des règles aux projet sont nombreuses.
Le présent document fait le point sur les principales dispositions de loi de Simplification du Droit de l’Urbanisme et du Logement (SDUL)
LES DOCUMENTS D’URBANISME
Enquête publique et Participation par Voie Electronique du Public (PVEP)
Le législateur a souhaité limiter le recours à l’enquête publique et la substituer autant que faire se peut, par la PVEP.
Il s’agit par cette disposition de réduire les délais des procédures de modification d’un PLU ou d’un SCOT.
La PVEP est plus souple et moins couteuse (15 à 20 jours) alors que l’enquête publique dure trente jours et que le commissaire enquêteur dispose ensuite d’un mois pour rendre son rapport.
Fusion du SCOT et du PLUI
Lorsqu’un périmètre de SCOT se superpose de façon identique à celui d’un PLU , les deux entités pourront faire l’objet d’un document unique (L146-1) Pour les collectivités concernés cette disposition simplifiera la gouvernance des procédures et permettra de mutualiser les couts d’études
Lorsque le périmètre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de document d’urbanisme recouvre exactement le périmètre d’un schéma de cohérence territoriale, ledit établissement peut élaborer un document d’urbanisme unique ayant les effets d’un schéma de cohérence territoriale et d’un plan local d’urbanisme intercommunal.
L’élaboration d’un seul document génèrera un gain de temps sur les procédures et une optimisation des couts d’ingénieurie.
Les principes d’aménagement et les régles d’urbanisme seront regroupés dans un seul document. Cette sorte de guichet unique apportera une meilleure lisibilité de ces régles.
Concernant les SCOT :
L’évaluation d’un SCOT
L’évaluation et l’analyse des résultats d’un SCOT s’effectuera désormais
« Dix ans au plus (au lieu de six) après la délibération portant approbation du schéma de cohérence territoriale, » contre six avant la publication de la loi. L143-28
L’évolution d’un SCOT
Il fera l’objet d’une révision lorsque la collectivité qui en a la charge envisage « des changements portant sur les orientations définies par le projet d’aménagement stratégique » (L143-29) SAUF lorsqu’il s’agira
« de soutenir le développement de la production d’énergie renouvelable »
« de définir des zones d’accélération pour l’implantation d’installations terrestres de production d’énergies renouvelables »
qui relèveront de la procédure de modification (L143-32)
La modification d’un SCOT
Le projet de modification est mis à la disposition du public. Mais cette prise de connaissance du dossier peut se faire aussi par la procédure de PPVE ou à une enquête publique.
C’est donc à la collectivité que reviendra le choix de la procédure à mettre en œuvre en fonction de la nature du dossier
Par contre « Lorsque le projet de modification est soumis à une évaluation environnementale(….), le recours à la participation du public par voie électronique ou à l’enquête publique est obligatoire ». (L143-34)
Mise à disposition du public des dossiers de SCOT
Lorsque les modifications de SCOT ne font pas l’objet d’une évaluation environnementale, les dossiers doivent être mis à disposition du public pendant un mois.
Pour le SCOT (L143-33 C.Urb).-Le projet de modification est mis à la disposition du public par le président de l’établissement public (….) Le Président peut également, en substitution à cette mise à disposition, recourir à une procédure de participation du public(….) ou à une enquête publique.
Lorsque le projet de modification est soumis à une évaluation environnementale(….), le recours à la participation du public par voie électronique ou à l’enquête publique est obligatoire.
Concernant les PLU(I)
Evolutions des PLU
Des quatre types de procédures qui existaient, la modification simplifiée et la révision allégée disparaissent. Seules subsistent les procédures
La révision devient une procédure exceptionnelle réservée aux évolutions et aux changements d’orientations stratégiques et politiques tant pour les PLU (PADD) que pour les (SCOT). La procédure de modification devient la procédure de droit commun pour permettre une adaptation plus rapide des documents d’urbanisme aux enjeux environnementaux et énergétiques.
Modification et révision d’un PLU
La révision reste toujours la procédure à engager lorsqu’il s’agit de modifier les orientations du PADD(L153-31 applicable à partir de mai 2026)
Le plan local d’urbanisme est révisé lorsque l’établissement public de coopération intercommunale ou la commune décide de changer les orientations définies par le projet d’aménagement et de développement durables, excepté dans les cas mentionnés aux deuxième à cinquième alinéas de l’article L. 153-36 et dans les autres cas prévus par la loi.
Pour l’ensemble des autres changements, le recours à la procédure de modification est privilégié dans des cas bien précis fixés par l’article L153-36 qui déroge au L153-31 dans les seuls cas suivants :
1° De soutenir le développement de la production d’énergie renouvelable (….). La commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers est saisie pour avis (….)
2°De délimiter (…) les secteurs dans lesquels les constructions nouvelles de logements ou les logements issus de la transformation de bâtiments à bâtiments à destination autre que d’habitation sont à usage exclusif de résidence principale, (…)
Peuvent également faire l’objet de la procédure de modification, (….) les changements des orientations du projet d’aménagement et de développement durables qui ont pour objet de délimiter les zones » exposées « au recul du trait de côte à l’horizon de trente ans » et celles exposées « au recul du trait de côte à un horizon compris entre trente et cent ans».
Après l’arrêt du projet de PLU
Une fois le projet de PLU arrêté, l’enquête publique n’est plus systématique
Par délibération motivée, la collectivité peut, recourir, en substitution à l’enquête publique, à la participation du public par voie électronique
Un exemplaire papier est également à disposition du public au horaires d’ouverture des mairies concernées.
Dispense de l’évaluation environnementale pour certaines modifications du PLU(I)
Les procédures de modification de PLU(I) qui, auront pour seul objet :
1° La rectification d’une erreur matérielle ;
2° La réduction de la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser.
Ne seront plus soumises à évaluation environnementale (Article 1er de la loi – Art L104-3 C. Urba applicable à partir du 26 mai 2026)
Mise à disposition du public des dossiers de PLU
Lorsque les modifications de PLU ne font pas l’objet d’une évaluation environnementale, les dossiers doivent être mis à disposition du public pendant un mois.
Pour le PLU (L153-41 C.Urb).-Le projet de modification est mis à la disposition du public par le président de l’établissement public (….) Le Président peut également, en substitution à cette mise à disposition, recourir à une procédure de participation du public(….) ou à une enquête publique.
Le recours à cette PPVE doit être décidé par délibération motivée. (L153-19)
Lorsque le projet de modification est soumis à une évaluation environnementale(….), le recours à la participation du public par voie électronique ou à l’enquête publique est obligatoire.
Lorsqu’il est recouru à la procédure de participation du public par voie électronique, le dossier est également mis en consultation sur un support papier, aux horaires d’ouverture, dans les mairies concernées.
La suppression de l’exception de l’illégalité d’un PLU ou d’un SCOT
L’article 26 de la loi a abrogé l’article L 600-1 qui stipulait que
L’illégalité pour vice de forme ou de procédure d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’une carte communale ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ne peut être invoquée par voie d’exception, après l’expiration d’un délai de six mois à compter de la prise d’effet du document en cause
L’exception d’illégalité pour vice de forme ou vice de procédure pourra désormais être évoquée en régime de droit commun. La voie d’exception n’étant plus possible.
Remarque : La plupart des dispositions relatives aux documents d’urbanisme seront applicables à compter du 26 mai 2026.
LES AUTORISATIONS D’URBANISME
Les autorisations d’urbanisme
La loi prévoit de nombreuses dérogations aux articles du PLU en ce qui concerne le gabarit, la densité et le stationnement.
Transformation et surélévation de construction : article 9
A – Création d’un article L 111-35 qui crée un nouveau régime dérogatoire, voir même d’interdiction de refus pour l’extension et de transformation d’une construction existante
Lorsqu’une construction régulièrement édifiée fait l’objet d’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant des travaux de surélévation ou de transformation limitée d’un immeuble existant, l’autorisation d’urbanisme ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur des constructions.
Les dispositions de cet article permettront par la surélévation et la transformation d’un bâtiment régulièrement édifié de densifier les tissus urbains en ayant recours au «foncier aérien»
B – Changement de destination d’un bâtiment agricole ou forestier en dehors des zones proches du rivages.
Le dernier alinéa de l’article L121-10 dans sa rédaction actuelle indique que « Le changement de destination (des) constructions ou installations » à destination agricole forestières » est interdit » pour celles située en dehors des espaces proches agricoles
La loi permet de déroger à cette règle par un nouvel article L121-12-2 indiquant
Par dérogation (….)le changement de destination d’un bâtiment à destination d’exploitation agricole et forestière situé en dehors des espaces proches du rivage, (….)peut être autorisé dans les conditions fixées à l’article L. 152-6-9.
C – De ne plus réserver cette possibilité aux zones tendues. A ce titre, la première phrase de l’article L152-6 dans sa rédaction antérieure à la loi « Dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants(….)et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique (….), des dérogations au règlement du plan local d’urbanisme (….)ou du document en tenant lieu peuvent être autorisées, (….).est supprimée.
D – Etendre ces hypothèses de dérogations « au règlement (….) pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logements ou un agrandissement de la surface de logement ;(2°du L152-6)
E – la loi facilite le changement de destination d’un bâtiment ayant une destination autre que d’habitation en bâtiment à destination principale d’habitation, en dérogeant aux règles relatives aux destinations fixées par le plan local d’urbanisme ou le document en tenant lieu prévu par le L152-6-5 C.urb puisque les avis conforme de la Commission Départementale de la Préservation des Espaces Naturels Agricoles et Forestiers (CDPENAF)
Même chose lorsque le maire n’est pas l’autorité qui délivre l’autorisation. Son avis n’est plus nécessaire.
F – Zone économique et création de logements articles 9 et 20 de la loi
La loi par l’article L152-6-7 autorise que, par délibération motivée, puisse être réalisé « Dans le périmètre d’une zone d’activité économique (…), un projet de réalisation de logements ou d’équipements publics en dérogeant aux règles relatives aux destinations fixées par le plan local d’urbanisme ou le document en tenant lieu ».
Pour ce faire il sera possible de « déroger aux règles relatives à l’emprise au sol, au retrait, au gabarit à la hauteur et à l’aspect extérieur des bâtiments » . Il est possible aussi de déroger aux règles en matière de stationnement. Il conviendra de veiller à ce qu’il n’y ait pas d’incompatibilités avec des activités industrielle voisines L152-6-7
G – Dans les zones urbaines ou à urbaniser de déroger pour construire des logements spécifiquement destinés à l’usage des étudiants. L152-6-8
H – Changer la destination d’un bâtiment agricole lorsque le dit bâtiment a cessé d’être utilisé pour l’exercice d’une activité agricole ou forestière depuis plus vingt ans. Ce changement de destination ne peut se faire qu’après avoir reçu l’aval d’un certain nombre de commissions consultées dans de tel cas. L152-6-9
I) La prolongation des autorisations pour les contructions précaires : Lorsqu’un délai a été fixé, l’autorisation de la construction peut faire l’objet d’une prolongation. La demande de prolongation est instruite et, le cas échéant, accordée dans les mêmes conditions que le permis initial. La décision qui accorde la prolongation fixe un nouveau délai. (L433-2)
Le stationnement et l’assouplissent des contraintes
De très nombreuses mesures sont prévues pour alléger les contraintes en matière de stationnement. (Art 20 de la loi)
L’allègement des contraintes en matière de stationnement s’exprime tout d’abord au travers de l’article L151-30-1 que les obligations en matière de stationnement puissent être réduites dans des secteurs délimités.
En accompagnement des dérogations prévues par le L152-6, l’article L152-6-1, permet au PLU « lorsque le règlement du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, réduire cette obligation à raison d’une aire de stationnement pour véhicule motorisé en contrepartie de la création d’infrastructures ou de l’aménagement d’espaces permettant le stationnement sécurisé d’au moins six vélos par aire de stationnement ».
Réduction en matière de stationnement
Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, cette obligation est réduite de 30 % au minimum (contre 15% dans la version de l’article issue de la loi 2019-1428 du 24 décembre 2019 relative aux mobilités) en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d’un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage » la loi a aussi apporté une précision en complétant l’article L151-31 avec la phrase suivantes » « ou si une aire de covoiturage existe dans l’environnement immédiat de l’opération ».
Définition de secteurs à capacité de stationnement réduite
Désormais, des secteurs peuvent être définis dans lesquels au titre du L151-30-1 « le règlement peut prévoir que les obligations de réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés peuvent être réduites » dans les proportions prévues à l’article L. 152-6-1. A ce titre
« l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, lorsque le règlement du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, réduire cette obligation à raison d’une aire de stationnement pour véhicule motorisé en contrepartie de la création d’infrastructures ou de l’aménagement d’espaces permettant le stationnement sécurisé d’au moins six vélos par aire de stationnement»
Aire de stationnement mutualisée
L’article L151-33 Indique que les places de stationnement doivent être créées sur le terrain d’assiette du projet ou de son environnement immédiat »
Cet article est complété par la possibilité que, pour les opérations « d’au plus dix logements », le porteur d’une décision de construire peut répondre aux besoins de stationnement par le « recours à une aire de stationnement mutualisée, dans les conditions définies par l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme ».
Dérogation pour la réhabilitation d’immeuble en centre-ville (Article 21)
Un alinéa rajouté dans l’article L152-6 du C.Urb offre la possibilité à la collectivité, lors d’opération de réhabilitation d’immeuble en centre-ville, par délibération motivée, de déroger à la création de places de stationnement applicables « aux logements pour les travaux de transformation ou d’amélioration effectués sur des logements existants qui n’entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire supérieure à 30 % de la surface existante »
Cette possibilité facilitera l’instruction de dossiers de bâtiments qui sont souvent anciens. L’exigence de places de stationnement retarde souvent l’instruction et pénalise certains projets.
Allégement des exigences pour les logements en BRS et logements foyers
Loi permet aux auteurs de PLU de leur donner la possibilité de réduire les contraintes en matière de stationnement pour les logements sociaux ou aidés.
L’article L 151-34 ci-dessous indique le règlement peut ne pas imposer d’aires de stationnement lors de la construction. Il a ainsi été complété par l’item 1° ter et 1°quater
1° ter De logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire mentionné à l’article L. 255-1 du même code ;
1° quater D’un logement-foyer au sens de l’article L. 633-1 dudit code ;
Réduction du nombre de stationnement pour les résidences seniors et les résidences universitaires
Cet abaissement de l’exigence du nombre stationnement s’applique aussi pour le logement social
Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l’habitation mentionnées au 1° de l’article L. 151-34 la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement ni, pour les constructions destinées à l’habitation mentionnées aux 2° et 3° du même article L. 151-34, la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement. (Contre une place dans l’ancienne version de cet article)
Elargissement du périmètre d’exigence de stationnements dans les secteurs proches d’une gare ou de TC
On retrouve désormais le même assouplissement, de façon élargie, du nombre de place dans les secteurs proches d’une gare ou particulièrement bien desservi en transports collectifs
Le nouvel article L151-35 C.Urb élargit le périmètre de réduction de stationnement dans les secteurs situés près d’une gare ou particulièrement bien desservis par les TC en faisant passer le rayon de ce périmètre de 500 à 800 mètres
« Toutefois, lorsque les logements » locatifs financés avec un prêt aidé de l’état (1° article L. 151-34) sont situés à moins de huit cents mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, (….) être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement.
La cristallisation des règles d’urbanisme Article 23
La loi crée un mécanisme de cristallisation des règles d’urbanisme en vigueur au jour de la délivrance du permis de construire L431-6
Si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de permis de construire modifiant un permis de construire initial en cours de validité ne peut pas, pendant une période de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial.
Ce mécanisme de cristallisation ne s’appliquera pas si des dispositions d’urbanisme intervenues « après la délivrance du permis initial ont pour but de préserver la sécurité et la salubrité publique ». Cependant l’autorisation pourra, de ce fait, être soit « refusée » ou soit « assortie de prescriptions spéciales »
A noter que les déclarations préalables ne sont pas concernées par cette immunité réglementaire.
Les droits à construire attachés à un permis sont renforcés. Les évolutions de projet en cours de constructions seront facilitées et validées plus rapidement. Les projets sont sécurisés en cas d’évolution des règles d’urbanisme
Ce dispositif de cristallisation s’applique de la même manière au permis d’aménager au titre du L441-5
Si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de permis d’aménager modifiant un permis d’aménager initial en cours de validité ne peut pas, pendant une période de trois ans à compter de la délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial.
Par dérogation au premier alinéa, la demande peut être refusée ou assortie de prescriptions spéciales si les dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques.
La généralisation du permis d’aménager multisites (PAMS) article 22
Cette généralisation fait l’objet d’un nouvel article L 442-1-3 C.Urb.
Ainsi, « un permis d’aménager concernant un lotissement peut porter sur des unités foncières non contiguë » dans le respect des trois conditions suivantes
1° La demande est déposée par un demandeur unique ;
2° Le projet constitue un ensemble unique et cohérent ;
3° Le projet garantit l’unité architecturale et paysagère des sites concerné
A noter que le projet peut comprendre de parcelles destinées à être renaturées ou réaffectées à des fonctions écologiques ou paysagères. La renaturation et la préservation de la biodiversité voulues par les lois dites climat et résilience sont désormais pleinement intégrées dans la démarche projet lors de la réflexion d’un projet d’urbanisation. Ce point est intéressant pour répondre aux obligations de compensation environnementales (ERC)
La mise en œuvre d’un permis d’aménager multisites est intéressante. La cohérence d’un projet sera appréhendée à une échelle plus large et permettra une forme d’opération et une trame viaire qui répondra à un souci de cohérence.
Mais comment assurer une logique viaire entre parcelles éloignées les unes des autres alors même que l’article précise que l’ensemble des unités foncières même non contiguës « participent à la cohérence du projet »
Mais qu’est ce que la constitution d’un « ensemble unique et cohérents » ? La définition de l’article relève une forme d’imprécision. Elle risque de faire l’objet de divergences d’analyses entre un porteur de projet et les services instructeurs.
Opérations de transformation Urbaines (OTU) L315-1
Les orientations d’aménagement et de programmation prennent une nouvelle dimension.
Elles pourront « définir des actions ou des opérations contribuant au renouvellement urbain, en tenant compte des besoins supplémentaires en matière de stationnement, de desserte par les transports en commun, de réseaux d’eau, d’assainissement et d’énergie et d’équipements publics et en garantissant la qualité environnementale ainsi que l’insertion architecturale, urbaine et paysagère ».
Si un Lotissement existe dans le périmètre de cette OAP « l’autorité compétente chargée de l’élaboration du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu peut modifier tout ou partie des documents du lotissement dans les conditions prévues à l’article L. 442-11.
Cette procédure est prévue pour faciliter la réalisation des orientations d’aménagement et de programmation mais également lorsqu’une opération de transformation urbaine est mis en eouvre dans un secteur urbain « exclusivement ou majoritairement composés d’habitat individuel ou dans les zones d’activité économique, afin de favoriser l’évolution ou la requalification du bâti existant et l’optimisation de l’utilisation de l’espace ».
Création d’une nouvelle orientation d’aménagement et de programmation Article 17
Cette nouvelle OAP est créée par l’article L151-7-3 du code de l’urbanisme.
Elle est instituée « Dans les secteurs urbains exclusivement ou majoritairement composés d’habitat individuel ou dans les zones d’activité économique » à vocation de renouvellement urbain ou il est nécessaire d’optimiser l’utilisation de l’espace tout en favorisant la mixité sociale en définissant les actions dans le domaine des équipements publics de transport de stationnement et de la viabilisation tout en viellant à l’intégration paysagère d’un projet.
Compte tenu que cette OAP a aussi pour objectifs « de favoriser l’évolution ou la requalification du bâti existant, l’optimisation de l’utilisation de l’espace » l’aménagement à l’intérieur de cette OAP pourra se faire via une Opération de Transformation Urbain prévue par l’article L315-1 du C.Urb.
Si un lotissement est intégrée dans le périmètre de l’OAP, et pour faciliter sa réalisation afin d’éviter un blocage des co-lotis, (Notamment lorsque le cahier des charges comprend des règles d’urbanisme empêchant la densification d’une opération comme exemple) la loi a prévu que « l’autorité compétente chargée de l’élaboration du plan local d’urbanisme ou du documents en tenant lieu » pourra modifier, après enquête publique puis délibération du conseil municipal, tout ou partie des documents d’urbanisme de cette opération par application de l’article L442-11 C.Urb
Modification des documents d’urbanisme d’un lotissement (L441-10)
L’article a été réécrit pour changer les règles de majorité. Désormais, il suffira que « la moitié des propriétaires détenant ensemble la moitié au moins de la superficie d’un lotissement » l’approuve pour qu’une modification des pièces du lotissement puissent évoluer.
Rappel : avant la loi la règle était la suivante : « Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent (….) »
Modification des dispositions de l’article 40 de la loi APER pour les aires de stationnements et L111-19-1
Il est apporté de la souplesse dans la végétalisation et la solarisation des parcs de stationnement .Désormais l’obligation de la contrainte de mettre en place des ombrieres sur la moitié de la surface des aires de stationnement de plus de 1500 m²sera jugée satisfaisante
lorsque les parcs de stationnement extérieurs sont équipés de procédés mixtes concourant, au total, à l’ombrage d’au moins la moitié de leur superficie. Ces procédés mixtes correspondent à une part d’ombrières mentionnées au même premier alinéa couvrant au moins 35 % de la moitié de la superficie de ces parcs et à des dispositifs végétalisés concourant à l’ombrage de la surface restant à couvrir.
L’article L111-19-1 précise également «L’application des règles des plans locaux d’urbanisme ne peut avoir pour effet d’interdire ou de limiter l’installation de ces dispositifs » au titre de l’article 40 de la loi APER des dispositifs mentionnés au premier alinéa du présent article.
Un texte règlementaire viendra préciser et encadrer plus précisément cette évolution de la solarisation et de la végétalisation des aires de stationnement.
LE CONTENTIEUX
Cette loi apporte des modifications importantes dans différents domaines du contentieux de l’urbanisme. Il s’agit de mesures pour tenter de réduire l’insécurité jurique, empêcher les recours dilatoires et apporter de la sécurité procédurale aux porteurs de projets.
Encadrement des recours par de nouveaux délai de recours administratifs et contentieux
Au travers de son article 26, la loi a inséré dans le code de l’urbanisme un nouvel article L600-12-2 pour mettre fin à la prorogation du délai de recours par recours gracieux.
Le délai d’introduction d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme est d’un mois. Le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours par l’autorité compétente vaut décision de rejet.
Le délai de recours contentieux contre une décision mentionnée au premier alinéa n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique.
Le délai de recours, « court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain » R600-2 C.Urb
Mais le délai pour introduire un recours administratif gracieux ou hiérarchique est désormais réduit à 1 mois.
L’introduction de ce recours administratif ne proroge plus le délai de recours contentieux de 2 mois.
Autant dire que le raccourcissement de délai du recours administratif et la suppression de son effet suspensif le rend moins attractif.
Un mois c’est court lorsque on veut engager une négociation amiable avec l’autorité qui a délivré l’autorisation.
La perte d’intérêt du recours administratif et un délai contraint, risque d’entrainer l’irrecevabilité de certains d’entre eux devant le juge.
Le risque c’est de voir des tiers saisir directement le juge administratif puisque le recours gracieux ne sert plus à préserver du temps pour discuter et négocier entre la mairie et le porteur de projet,
Faute de négociation, qui peut s’avérer illusoire dans le temps imparti, avec les contestataires, le nombre de contentieux préventif devant le tribunal administratif risque d’être en forte augmentation.
Ces nouvelles échéances de recours vont nécessiter une véritable stratégie tant pour les réquérants que pour les praticiens
Lorsque l’autorité garde le silence pendant deux mois, cela vaut décision de rejet de ce recours gracieux ou hiérarchique.
Dans sa décision le Conseil Constitutionnel (CC) estime « qu’en instituant un tel régime pour toute « décision relative à une autorisation d’urbanisme », le législateur a entendu le rendre applicable non seulement aux décisions de non-opposition à une déclaration préalable ou aux permis de construire, d’aménager ou de démolir, mais également aux décisions de retrait d’une autorisation ou aux décisions de refus opposées à une demande d’autorisation.(Point 38 de la décision du CC)
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La précision apportée par le CC laisse supposer que ne sont pas concernées les décisions de transferts, de prorogation, mise en demeure d’arrêter les travaux etc. etc.
Les dispositions de cet article s’appliquent aux seuls recours formés contre des décisions intervenues après la publication de la loi.
Présomption d’urgence
Au travers du L 600-3-1 C.Urba la présomption d’urgence est présumée satisfaite en cas de référé suspension suite à un recours contre une décision d’urbanisme.
Lorsqu’un recours formé contre une décision d’opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir est assorti d’un référé introduit sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d’urgence est présumée satisfaite.
Encadrement de la substitution de nouveaux motifs de refus par l’autorité compétente devant le juge.
Dans sa version originale l’article L600-2 C.Urb stipulait que
Lorsqu’un refus opposé à une demande d’autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol ou l’opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l’objet d’une annulation juridictionnelle, la demande d’autorisation ou la déclaration confirmée par l’intéressé ne peut faire l’objet d’un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à la date d’intervention de la décision annulée sous réserve que l’annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l’annulation au pétitionnaire.
L’article 26 de la loi a complété cet article par la phrase suivante
Lorsque le juge administratif est saisi d’un recours en annulation à l’encontre d’une décision régie par le présent code et refusant l’occupation ou l’utilisation du sol ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant cette décision, l’auteur de cette dernière ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux après l’expiration d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours ou de la demande.
L’auteur d’un refus sur une autorisation ne peut donc plus invoquer de nouveau motifs de refus après l’expiration du délai de deux mois après l’enregistrement du recours.
Une démarche dilatoire en vue de retarder une procédure en substituant de nouveaux motifs n’est donc plus possible.
Dans sa nouvelle rédaction, cet article « est applicable aux recours en annulation ou aux demandes tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une décision mentionnée au second alinéa du même article L. 600-2 qui ont été enregistrés au greffe de la juridiction après la publication de la présente loi ».
La présomption d’urgence et l’encadrement de la substitution de nouveaux motifs sont donc deux dispositions favorableS pour les porteurs de projet confrontés à un refus de permis.
Les infractions au code de l’urbanisme
L’article 26 de la loi renforce les sanctions administratives et les augmente de façon significative au travers de l’article L 481-1 du C.Urb
Cet article permet au maire, après avoir dressé un procès-verbal d’infraction à l’issue d’une procédure contradictoire au cours de laquelle l’intéressé aura présente ses observations, de mettre en demeure, un pétitionnaire qui a réalisé des travaux soit non conforme à l’autorisation accordée, soit des travaux non autorisés à les régulariser après avoir formuler une demande d’autorisation de régularisation de l’infraction constatée.
Création d’une amende de 30 000 euros :
En cas d’infraction le montant de l’ amende peut s’élever jusqu’à 30 000 euros en application du L480-1 du C ;Urb
. – Lorsque des travaux ont été entrepris ou exécutés en méconnaissance des obligations imposées par le code de l’urbanisme « et qu’un procès-verbal a été dressé l’autorité compétente peut, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations :
1° Ordonner le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30 000 euros ;
Augmentation du montant journalier de l’astreinte et de son montant total
Toujours en application du L480-1 du code l’urbanisme le montant de l’astreinte par jour de retard pour remédier à l’infraction constée par procès-verbal est portée à « un montant maximal de 1 000 € par jour de retard » (au lieu de 500 euros par jours précédemment).
Pour définir le montant de cette astreinte, il y a lieu de tenir compte de l’ampleur de travaux prescrits.
Le montant total de l’astreinte est cependant limité puisque « le montant total des sommes résultant de l’astreinte ne peut excéder 100 000 € ».
En cas de contestation devant le juge administratif de l’état exécutoire de l’amende ou de l’astreinte ne suspend pas son recouvrement
Si l’autorité compétente n’applique pas en tant que de besoin les dispositions de cet article le représentant de l’état peut se substituer à elle
« Le représentant de l’Etat dans le département peut, après avoir invité l’autorité compétente à exercer les pouvoirs mentionnés au présent article et aux articles L. 481-2 et L. 481-3 et en l’absence de réponse de sa part dans un délai d’un mois, se substituer à elle par arrêté motivé pour l’exercice desdits pouvoirs.
Remarque : Cet article sera mis à jour au fur et à mesure de la publication des décrets d’application.
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Décembre 2025 ER
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