L’article 43 de la loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion du 25 mars 2009 a institué le PUP pour financer des équipements publics à réaliser lors d’une opération d’aménagement.

Par Eric Raimondeau Urbaniste Qualifié OPQU. Publié dans la revue Techni cité N° 183 du 8 février 2010.

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« Dans les zones urbaines et les zones à urbaniser délimitées par les Plans Locaux d’Urbanisme ou les documents d’urbanisme en tenant lieu (…) le ou les propriétaires de terrains, les aménageurs, ou les constructeurs, peuvent conclure une convention avec la commune (…) compétente en matière de Plan Local d’urbanisme (PLU). La mise en œuvre de cette convention peut être engagée par la collectivité. Mais le propriétaire privé aussi initiée une démarche en ce sens si une collectivité accepte une proposition d’aménagement sur ses terrains. Il s’engage alors à prendre en charge tout ou partie des équipements publics, autres que les équipements propres, rendus nécessaires par celle-ci.

Un nouveau dispositif complémentaire au PAE et à la PVR :

Depuis l’institution la Taxe Locale d’Equipement et de celle du Programme d’Aménagement d’Ensemble,  la collectivité, de manière unilatérale, mettait à la charge des aménageurs et constructeurs la fiscalité de l’urbanisme.

Dans le PAE, le préfinancement des travaux n’est pas possible. La commune avance des fonds pour les commencer sans savoir quand elle recouvrera les recettes, ni qu’elle en sera le montant final. Le calcul de la participation, en fonction de la SHON, peut, s’avérer aléatoire si l’aménageur s’avère défaillant.

Le législateur a cependant décidé de maintenir le PAE dont le champ d’application diffère de celui du PUP

Par convention, les propriétaires peuvent pré financer les travaux de la PVR avant la délivrance de l’autorisation de construire.

La souplesse d’un nouveau cadre contractuel :

Le PUP ouvre une première voie vers une négociation contractuelle de l’aménagement entre une collectivité et des acteurs, publics ou privés, qui s’engageront ensuite à prendre en charge, tout ou partie, «des  équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants »

Le contenu de la convention, défini avec souplesse entre les contractants, comprendra au moins les éléments suivants :

1. Le plan du périmètre,
2. La liste des équipements à réaliser et leur coût.
3. Le niveau et la répartition de la prise en charge financière
4. La forme de la participation 
5. Le fait générateur et les échéances de versement des participations
6. Le délai d’exclusion de la TLE sans pouvoir excéder 10 ans.

La collectivité pourra y intégrer de manière contractuelle d’autres éléments.

La participation ne pourra pas se faire sous forme de travaux puisque le droit européen impose une mise en concurrence.

Dans le PUP, c’est la collectivité qui réalise les équipements. Il n’y a donc pas de transfert de la maîtrise d’ouvrage.

La collectivité connaît donc par avance le débiteur qui lui assurera des ressources financières affectées aux équipements à réaliser. Les échéances de versement, négociées, lui permettront d’engager les travaux après avoir reçu éventuellement une première avance financière.

Des gardes fous juridiques :

Afin d’éviter des demandes démesurées des collectivités et pour que les redevables des participations ne subissent pas une pression injustifiée, des gardesfous juridiques existent.

D’abord, le lien direct qui doit exister entre la participation versée à la collectivité et les équipements publics à réaliser.

Ensuite, le lien de proportionnalité par lequel on ne peut exiger de financer que les équipements publics répondant aux besoins des habitants.

Enfin, le principe de non cumul par lequel un équipement public, financé par un PUP, ne pourra donner lieu à une autre participation spécifique.

Et dernière précaution, pour éviter tout dérapage, le droit à répétition de l’indu par lequel « les taxes et contributions de toute nature qui sont illégalement obtenues ou imposées sont réputées sans cause ».

A lire aussi un article de la Gazette des Communes de mars 2021 : Le PUP une bonne affaire pour les aménageurs public

PUP et urbanisme négocié :

La notion de projet urbain et d’opérationlaisse à entendre que le PUP s’appliquera à des projets d’une certaine envergure, ce qui implique un périmètre.

Faute d’indication dans le L 332-11-3, ce sont les collectivités qui apprécieront à quel stade des études la négociation devra s’engager.

La réalisation du projet devra se faire au regard des règles d’urbanisme applicables et les évolutions nécessaires devront intervenir avant toute signature de la convention.

L’article R 123-13 n’impose pas de faire figurer le périmètre du PUP dans les annexes du PLU.

Le PUP, n’est ni une opération d’aménagement, ni une procédure d’urbanisme. Il illustre néanmoins cette tendance libérale de dérégulation et de libéralisation des carcans qui pèsent sur les procédures administratives dans le champ de l’urbanisme.

Les collectivités devront s’emparer de cette nouvelle participation pour évoluer et apprendre à travailler en association directe avec les propriétaires fonciers. qui devront accepter les orientations politiques d’aménagement mise en place par la collectivité sur leurs parcelles.

Le PUP constitue, par la négociation, une des réponses, pour réduire la rétention foncière et libérer ainsi du foncier nécessaire à la construction de logements, notamment sociaux, pour combler le manque cruel qui existe, dans ce domaine, pour accueillir les familles les plus défavorisées.

Le dilemme de la compétence PLU et de celle de la TLE C’est la maîtrise de la compétente du PLU et non celle liée aux équipements à financer qui permettent d’instituer un PUP. Avec ce postulat, Comment traiter le cas d’un EPCI, non compétent pour percevoir la TLE, qui conclurait sans l’accord de la commune un PUP et la priverait ainsi des recettes de TLE ?

Action en répétition et registres des participations (L332-29  et R 332-41 et R 332-42)

L’action en répétition de l’indu est ouverte tant que les participations ne sont pas inscrites sur les registres prévus à cet effet.

Si le permis n’est pas le fait générateur de la participation, face au silence des articles du code, on peut penser qu’il appartiendra aux intercommunalités lorsqu’elles seront compétentes pour instituer un PUP, d’ouvrir un registre dès l’approbation de la convention pour prévenir tout recours contentieux.