La modification d’un cahier des charges d’un lotissement pour le mettre en concordance avec un PLU(I) en vigueur vient de faite l’objet d’un récent arrêt du conseil d’état.

Il est possible de modifier un cahier des charges de lotissement sans l’accord des colotis mais uniquement pour les clauses règlementaires.

Dans une décision rendue le 13 juin 2025 (QPC n° 2025-1142), le Conseil constitutionnel valide la conformité de l’article L. 442-11 du Code de l’urbanisme à la Constitution.

Cet article précise

Lorsque l’approbation d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d’aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l’autorité compétente peut, après enquête publique (….) et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, qu’il soit approuvé ou non approuvé, pour mettre en concordance ces documents avec le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu, au regard notamment de la densité maximale de construction résultant de l’application de l’ensemble des règles du document d’urbanisme.

Le but offert par la possibilité de cet article, c’est de mettre en concordance les pièces d’un dossier de lotissement avec un PLU approuvé postérieurement à l’arrêté délivrant un permis d’aménager ou après une non-opposition à une déclaration préalable. Cette mise en cohérence ne s’applique que sur les clauses réglementaires d’urbanisme. C’est-à-dire celles qui auraient vocation à figurer dans un règlement de Plan Local d’Urbanisme.

Les règles contractuelles, c’est-à-dire celles de droit privé, qui régissent les droits et les obligations des colotis entre eux ne peuvent pas être modifiées.

L’évolution de règlement ou du cahier des charges fait l’objet d’une enquête publique et d’une délibération de la collectivité territoriale.

Les cahiers des charges édictent des règles parfois anciennes. Elles favorisent, souvent, le développement d’un tissu urbain aéré. De ce fait, l’application de ces règles limitent la constructibilité sur un foncier résiduel existant.

Avec la sobriété foncière voulue par les lois Climat et Résilience, les collectivités vont devoir densifier leurs territoires.

L’évolution des cahiers des charges pour intégrer les règles d’un PLU approuvé après l’autorisation accordée pour aménager un lotissement permettra de dégager du potentiel foncier pour assurer une densification douce et plus facile des territoires.

Cette faculté d’évolution est particulièrement utile et bienvenue pour les lotissements dits résidentiels, souvent des opérations anciennes, réalisés avec des lots de grande superficie à une époque où la « gestion économe de l’espace » pour lutter contre l’étalement urbain n’était pas d’actualité.

Petit rappel historique sur le cahier des charges :

Antérieurement aux lois de 1919 et 1924, les documents des lotissements étaient de nature purement contractuelle. Il en est de même à compter de 1978, seuls les règlements ayant valeur règlementaire, les cahiers des charges ayant pour leur part valeur contractuelle.

Mais entre 1924 et 1977, les documents des lotissements, au nombre desquels figurent donc les cahiers des charges, ont été soumis à approbation de l’administration et contenaient alors aussi bien des règles d’urbanisme que des servitudes privées. On parle alors des cahiers des charges « approuvés » ; lesquels ont une double valeur juridique : règlementaire à l’égard de l’administration et contractuelle entre les colotis.

Ne se suffisant pas de ce premier écueil, à partir de 1978, la pratique a renforcé cet imbroglio. À compter de cette date, les cahiers des charges sont devenus facultatifs et n’ont plus été soumis à approbation de l’administration. Pour autant, dans les faits, les lotisseurs ont continué à insérer dans les cahiers des charges de véritables dispositions d’urbanisme ou faisaient rappel ou reproduction des documents d’urbanisme ou du règlement du lotissement en leur sein, bien souvent volontairement.

De fait, pour les praticiens, les cahiers des charges sont devenus des documents plus ou moins illisibles et sujets à interprétation ; source d’insécurité juridique eu égard à leur portée juridique.

Pour en savoir plus : Source : Rapport du congrès des notaires 2023

Remarques :

La loi du 14 mars 1919 est relative aux plans d’aménagement, d’embellissement et d’extension des villes.

La loi du 19 juillet 1924 appelée loi Cornudet du nom du ministre du logement de l’époque. Elle soumet à l’approbation de l’administration le document, couramment appelé « cahier des charges », fixant les règles applicables au sein des lotissements. Cette loi, créant ainsi une autorisation de lotir fait entrer ce document de droit privé également dans la sphère du droit public.

Le 13 août 2025