Le Projet Urbain Partenarial (PUP), c’est un mode de financement des équipements publics qui résulte d’une négociation contractuelle avc une collectivité.
Le Projet Urbain Partenarial (PUP) est issu de la loi N°2009-323 du 25 mars 2009 de Mobilisation pour le Logement et la lutte contre l’exclusion (Loi MOLLE)
Il est codifié aux articles L332-11-3 et L332-11-4 du code de l’urbanisme (C.Urb)
Le PUP c’est quoi ?
Le PUP n’est ni une procédure opération, ni une concession d’aménagement. C’est un outil de financement des équipements publics générés par l’urbanisation d’un territoire.
C’est le premier outil fiscal qui n’est pas imposé de façon unilatérale par une collectivité.
Il est le fruit d’une libre négociation contractuelle entre une collectivité et un ou des porteurs de projets.
C’est donc un outil qui apporte de la souplesse dans le financement d’équipements publics et qui s’adapte aux évolutions que peuvent connaitre les opérations d’aménagement durant leur réalisation.
Le PUP est une participation financière, indépendante du PC ou PA, et qui se veut être complémentaire à la Taxe d’Aménagement et à la Taxe d’Aménagement Majoré (TAM) Elle peut être sourcé de recettes supérieures au produite de la TA ou de la TAM.
La négociation se conclut par un accord formalisé par une convention qui régit les droits et les obligations de chacune des parties en lice. Cette démarche réduit fortement les risques de contentieux futurs.
Dans ce cadre, les personnes privées auront à financer tout ou partie des équipements publics et rendus nécessaires par la ou les opérations. Avec ce dispositif, le préfinancement d’un équipement est rendu possible. Ce n’est pas le cas avec tous les autres dispositifs antérieurs.
Ou peut-il être émis en œuvre ?
Dans les collectivités, disposant d’un PLU ou PLU(I) approuvé, dans les zones urbaines et à urbaniser. A l’intérieur des Plans de Sauvegarde et de mise en valeur également. En revanche il n’est pas possible d’instituer un PUP dans les zones naturelles.
Quel intérêt pour une collectivité ou un porteur de projet de mettre en place un PUP,
Pour la commune ou l’intercommunalité
Mécanisme de libre contractualisation qui apporte de la souplesse.
Permet d’éviter la lourdeur procédurale de la ZAC.
L’échelonnement des participations peut permettre d’envisager après négociation un pré financement des aménagements à réaliser
Evaluation stricte des besoins en équipements publics.
Pour le porteur de projet
Constructeur / Aménageurs/ Propriétaires fonciers
Intéressant de proposer ce dispositif si le projet nécessite la réalisation d’équipements publics difficiles à financer avec la seule TA / TAM.
La conclusion d’une convention, par sa souplesse et la liberté laissé au porteur de projet, peut aussi faire avancer plus vite la réalisation du projet.
La collectivité peut aussi envisager des recettes supérieures au seul produit de la TA ou de la TAM.
Le cout total peut être fractionné entre plusieurs opérations.
La négociation
Nécessite une bonne entente et une relation de confiance forte entre les parties en présence
Elle doit être engagée dès que possible.
Les besoins en équipements publics doivent être déterminés suivant les principes de lien direct et proportionnalité.
La négociation doit se faire indépendamment du programme et des types de constructions sans prendre en compte les surfaces de plancher.
La collectivité doit avoir en tête qu’elle assurera la maîtrise d’ouvrage des équipements à réaliser puisque la convention ne permet pas de déroger aux règles de la commande publique.
La collectivité pourrait aussi avoir à prendre en charge une partie du coût des travaux soit par application du principe de proportionnalité soit par un manque d’appréhension des besoins ou soit par erreur dans les estimations financières des futurs équipements.
Le contenu de la convention
Le contenu obligatoire
Un plan délimitant le périmètre du secteur concerné est joint en annexe de la convention. u périmètre couvert par la convention PUP est joint en annexe de la convention. Ce plan est également à joindre dans les annexes du Plan Local d’Urbanisme.
Le PUP a une durée de vie maximale de 15 ans.
Dans la convention doivent clairement apparaitre
- La liste des équipements à réaliser, (Similitude avec le programme des équipements publics d’une ZAC),
- le cout prévisionnel de chacun d’entre eux,
- le montant total prévisionnel des travaux,
- La quote-part de la participation mis à la charge de chaque contractant,
- la forme de la participation (financière, apport de terrain…) Elle ne peut cependant pas prendre la forme de travaux, (jurisprudence européenne)
- les modalités de versement, et les délais de paiement, qui peuvent permettre d’envisager un préfinancement des travaux qui seront réalisés sous maîtrise d’ouvrage publique.
- La durée d’exonération de la Taxe d’Aménagement ou de la TAM. (10 ans maxi)
- Les délais de réalisation.
Attention au respect du principe de proportionnalité. Cette convention ne peut mettre à la charge des porteurs de projets que « le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier » dans le périmètre fixé par la convention ou, « lorsque la capacité des équipements programmés excède ces besoins », la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci. (L311-4 C.Urb)
La charge financière, des équipements à réaliser, peut-être partagée et répartie entre des opérations successives par conventions multiples.
Lorsqu’un équipement doit être réalisé pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans plusieurs opérations successives devant faire l’objet de zones d’aménagement concerté ou de conventions de projet urbain partenarial, la répartition du coût de cet équipement entre différentes opérations peut être prévue dès la première, à l’initiative de l’autorité publique qui approuve l’opération.
Un programme des équipements publics est à établir pour engager une négociation sur la répartition des coûts..
Contenu facultatif
- Eléments de contexte : Présentation et définition de l’opération. Cette partie est souvent succincte. Or, les informations données sont particulièrement utiles pour contextualiser l’opération lorsque, au fil des années, plusieurs intervenant se succèdent pour suivre et gérer le dossier dans le temps.
- Une formule de révision pour que le coût des travaux, liés à la réalisation des équipements, puisse être réévaluée.
- Le reversement au porteur du ou des projet(s) du trop perçu par la collectivité si les équipements sont moins onéreux que prévu.
- La possibilité de passer un avenant à la convention en fonction de l’évolution éventuelle du projet et de l’état d’avancement du programme des équipements publics au fil des années
- Toutes informations utiles liées à la spécificité de l’opération et des souhaits de la collectivité et de l’opérateur.
Une convention peut faire l’objet d’avenant pour en revoir les conditions de réalisation et de financement en fonction de l’évolution du projet
Principaux chapitres que l’on peut retrouver dans la trame d’une convention (non exhaustifs et peut faire l’objet de compléments en fonction du contexte de l’opération concernée.)
Exemple : Cout des travaux en lien direct avec un projet de densification d’un centre bourg et répartition des charges dans le respect du principe de proportionnalité.
Le débat au sein de l’exécutif de la collectivité
Le projet, objet de la convention peut faire l’objet d’un débat au sein de l’organe délibérant, Une demande est formulée en ce sens par le porteur du projet.
La signature de la convention
Le Maire ou le Président de l’EPCI est habilité par une décision de portée générale de l’organe délibérant (R332-25-1) à signer les conventions PUP.
La signature doit intervenir avant l’autorisation accordée à un permis d’aménager ou de construire (CAA Marseille 27 mai 2016 Mme C.A req. 15MA01414)
Il y a donc nécessité d’anticiper la mise en place d’un PUP et de commencer la négociation au plus tôt, pour permettre la signature de la convention qui doit l’être avant même de délivrer l’autorisation d’un permis de construire ou d’aménager.
La publicité de la convention
La convention est exécutoire dès sa signature qui doit intervenir avant la délivrance du premier permis
Affichage en Mairie et au siège de l’EPCI.
La convention, accompagnée du plan du périmètre, est tenue à la disposition du public. Jointe en annexe du PLU(I) (R151-52 C.Urb)
La montant de la participation PUP doit être inscrite au registre des participations (art R332-41 et R 332-42 C.Urb)
La convention de participation et autorisation du droit des sols
Un extrait de la convention doit être joint au dossier de permis de construire ou au dossier de permis d’aménager. (R431-23-2)
Il précise le lieu du projet urbain partenarial et la durée d’exonération de la taxe d’aménagement
L’information relative au PUP doit être donnée à dans une réponse à un certificat d’urbanisme. (L410-1)
L’arrêté de permis de construire ou de permis d’aménager ne constitue pas le fait générateur de la participation.
Pour toutes les demandes d’informations complémentaires et les demandes pour des interventions de formation en urbanisme et aménagement, s’adresser :
La fiscalité de l’urbanisme :
Fiche 1 : Eléments de contexte et équipements propres 1/4
Fiche 2 : La Taxe d’Aménagement et la Taxe d’Aménagement Majoré 2/4
Fiche 3 : Le Projet Urbain Partenarial 3/4
Fiche 4 : Les autres dispositifs de la fiscalité de l’urbanisme (Préparation en cours)
Avertissement : Le contenu de cette fiche fait référence à de nombreux articles, principalement du code de l’urbanisme, ayant une base légale au jour de sa rédaction en août 2024.
En raison de l’instabilité juridique du droit de l’urbanisme, certains de ces articles peuvent évoluer à tous moments en fonction de l’actualité législative dans le champ de l’urbanisme. Aussi, et au fil du temps, le lecteur de cette fiche documentaire devra s’assurer que le contenu de ces articles n’a pas été abrogé ou modifié.
Fiches créées en août 2024
On ne peut qu’être dubitatif à la lecture du tableau illustrant la répartition du coût des équipements mis à la charge des opérateurs au titre du projet urbain partenarial :
1/ le PUP ne permet de faire financer légalement que les « équipements publics rendus nécessaires » par les opérations d’aménagement ou de construction mises à contribution ! Peut-on raisonnablement prétendre que c’est « à cause » de ces 345 habitants supplémentaires que la commune « doit » construire une salle de sports et un terrain de foot et même réaménager le centre bourg ? Que ces 345 nouveaux habitants « profitent » de ces 3 équipements est évident… mais que ce soit à cause d’eux que la commune décide de les réaliser revient juste à prendre ces nouveaux habitants pour des pigeons ! C’est un choix « politique » de réaliser ces 3 équipements pour l’ensemble de la population, et pas du tout « à cause » des 345 nouveaux habitants… Ils ne sont donc pas « rendus » nécessaires par les nouvelles constructions à qui on demander de payer 10 % du coût de ces équipements…
2/ il est en revanche sans doute très facile de démontrer que le carrefour giratoire est bien « rendu nécessaire » par les nouvelles constructions : pas de nouvelles constructions, a priori pas besoin d’aménager un giratoire. MAIS… ces nouvelles constructions qui rendent nécessaire ce giratoire seront-elles les seules à utiliser ce nouveau giratoire ? N’y aura-t-il aucun autre automobiliste ou cycliste qui empruntera ce carrefour ? Autrement dit, il semble assez peu plausible que ce giratoire soit exclusivement utilisé par les nouvelles constructions… et donc il n’est pas légal d’en faire supporter 100 % du coût à ces nouvelles constructions. Et d’ailleurs, si ce giratoire devait être exclusivement utilisé par les nouvelles constructions, il s’agirait d’un « équipement propre » (réalisé à l’usage exclusif des constructions…), or, le PUP n’est pas censé servir à financer des équipements propres…
Bonsoir Jean Philippe
Désolé pour ma réaction tardive à votre commentaire
Effectivement, je partage votre avis sur le giratoire. D’autant qu’il s’agit d’une voie départementale qui assure un trafic important Nord-Sud dans le département de Loire Atlantique. Comme me l’avais dit le promoteur quand je lui avais fait part de mon étonnement, il m’avait répondu que c’était le résultat de la négociation du PUP.
Pour les équipements publics, je partage votre avis. Je n’ai sans doute pas choisi le meilleure tableau que j’ai dans ma collection.
Il s’agit aussi de l’un des premiers PUP conclus.
Il n’y a pas eu de recours contentieux sur ce PUP;
je vais compléter mon article avec un autre exemple
Bien à vous
Eric RAIMONDEAU