La surélévation d’un immeuble existant est expliquée dans un guide gratuit diffusé par l’ANIL.
La loi climat et résilience du 21 août 2021 met en place des dérogations aux règles du PLU(I) en fonction du projet afin de densifier la ville.
Ainsi, l’article L152-5-2 du C.Urb permet de déroger à la règle de hauteur lorsque les « constructions faisant preuve d’exemplarité environnementale » pour éviter de limiter « le nombre d’étage par rapport à un autre type de construction ». Lorsque deux bâtiments seront mitoyens l’alignement des faitages ou des acrotères de terrasses pourra déroger à la règle.[1]
Dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (…) et dans les communes de plus de 15 000 habitants (….) et dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme (….) des dérogations au règlement du plan local d’urbanisme peuvent être autorisées, en tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation, l’autorité qui délivre le permis de construire peut pour respecter des objectifs de mixité sociale, déroger au règles relatives [2]
- au gabarit par le dépassement des hauteurs autorisées par le PLU ,
- à la densité
- aux obligations en matières de stationnement
Une dérogation supplémentaire de 15 % des règles relatives au gabarit est accordée « pour les constructions contribuant à la qualité du cadre de vie, par la création d’espaces extérieurs en continuité des habitations, assurant un équilibre entre les espaces construits et les espaces libres. Cette dérogation supplémentaire ne peut concourir à excéder 50 % de dépassement au total. » (Art. L. 152-6 CU)
La volonté de densification se retrouve aussi au travers de l’article L151-27 qui indique que dans Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) le «le règlement peut déterminer la surface de plancher dont la construction est autorisée dans chaque îlot, en fonction, le cas échéant, de la nature et de la destination des bâtiments. » et qu’une «une densité minimale de constructions, le cas échéant » peut être « déclinée par secteur ».[3]
Fixation d’une densité minimale obligatoire dans les Grandes Opérations d’Urbanisme (GOU)[4] L312-4
« L’acte décidant de la qualification de grande opération d’urbanisme fixe la durée et le périmètre de la grande opération d’urbanisme ainsi qu’une densité minimale de constructions, le cas échéant déclinée par secteur »
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Le guide l’ANIL permet d’évoquer toutes ces possibilités de dérogations au travers de la surélévation des immeubles existants.
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L’application concomitante de ces dispositions et la réflexion sur l’évolution des immeubles existants permet:
- De renforcer la lutte contre l’étalement urbain
- D’améliorer l’insertion du bâtiment dans le paysage
- De créer de nouveaux logements supplémentaires et donc
- De renforcer la mixité sociale dans la ville.
- Disposer de logements supplémentaires dans un immeuble existant peut aussi amener des financements supplémentaire pour son entretien global et son amélioration dans la temps[5]
Dans cet esprit l’article 224 de la loi complète le CCH par un article L122-1-1 qui indique que « Préalablement aux travaux de construction d’un bâtiment, il est réalisé une étude du potentiel de changement de destination et d’évolution de celui-ci, y compris par sa surélévation. La personne morale ou physique chargée de la réalisation de cette étude remet au maître d’ouvrage un document attestant sa réalisation. Le maître d’ouvrage transmet cette attestation aux services de l’Etat compétents dans le département avant le dépôt de la demande de permis de construire. »
Retrouvez ce guide en format PDF
[1] Article 210 de la loi
[3] Une densité minimale obligatoire doit aussi être fixée dans une Grand Opération d’Urbanisme (GOU) L312-4 C.Urb
[4] Article 208 de la loi et Article L312-4 C.Urb
[5] A lire « qu’est ce qu’une surélévation » guide édité par l’ANIL https://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Editions_grand_public/guide_surelevation_en_copropriete.pdf
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